La résidence principale d'un entrepreneur individuel ne peut pas faire l'objet d'une saisie immobilière par ses créanciers pour ses dettes professionnelles. Si la créance n'est pas d'ordre professionnel, le bien reste saisissable.

Cette insaisissabilité de droit bénéficie à toutes les personnes physiques immatriculées au RCS, au répertoire des métiers ou au registre de la batellerie artisanale ainsi qu'aux personnes exerçant une activité professionnelle agricole ou indépendante : commerçant, artisan, micro-entrepreneur, professionnel libéral, exploitant agricole, notamment.

Si l'immeuble où se trouve l'habitation principale a un usage mixte (c'est le cas du professionnel qui exerce son activité à domicile), la partie non utilisée pour un usage professionnel, affectée à l'habitation, est également insaisissable, sans déclaration préalable et sans qu'un état descriptif de division soit nécessaire.

L'insaisissabilité peut donc concerner :

• la résidence principale, qu'elle soit en pleine propriété, en usufruit ou en nue-propriété ;
• les biens fonciers bâtis et non bâtis non affectés à l'usage professionnel ;
• qu'il s'agisse d'un immeuble propre ou personnel à l'entrepreneur, commun aux époux ou en indivision.

Le prix obtenu de la vente de la résidence principale demeure insaisissable si, dans l'année qui suit, les sommes sont réemployées à l'achat d'une nouvelle résidence principale.

L'entrepreneur individuel peut également protéger ses autres biens fonciers, bâtis ou non bâtis, faisant partie de son patrimoine personnel, sans constituer sa résidence principale, des saisies pour des dettes professionnelles, à condition que :

• le bien foncier ne soit pas affecté à un usage professionnel ;
• l'entrepreneur ait effectué au préalable une déclaration d'insaisissabilité.

La déclaration d'insaisissabilité est établie par un notaire, publiée au service de publicité foncière et mentionnée dans un registre de publicité légale à caractère professionnel (RCS, répertoire des métiers, etc.) ou dans un journal d'annonces légales pour les personnes non tenues de s'immatriculer (comme les agriculteurs).

L'acte notarié doit indiquer si le bien concerné est un bien propre, commun ou indivis, et si les droits protégés sont constitués par la pleine propriété, la nue-propriété ou l'usufruit.

Le bien immobilier devient insaisissable uniquement pour les dettes professionnelles nées après la publication de la déclaration.

En cas d'option pour le régime de l'EIRL, l'entrepreneur individuel effectue une déclaration d'affectation de son patrimoine professionnel. Ainsi, l'EIRL n'a pas à répondre de ses dettes professionnelles sur la totalité de son patrimoine, mais seulement sur la partie affectée à son activité professionnelle.

En cas de difficulté, notamment en cas de faillite ou dépôt de bilan, son patrimoine personnel bénéficie d'une protection, tout en pouvant servir éventuellement de gage pour des créances personnelles.

L'entrepreneur doit déterminer les revenus qu'il verse dans son patrimoine personnel non affecté.

Le patrimoine affecté comprend l'ensemble des éléments matériels ou immatériels nécessaires à l'activité professionnelle, dont l'entrepreneur individuel est titulaire ou propriétaire :

• biens (par exemple, l'équipement ou l'immobilier) ;
• droits (par exemple, brevet, droit au bail, fonds de commerce ou pas-de-porte) ;
• obligations ou sûretés (gage, nantissement, hypothèque, privilège...).

La séparation du patrimoine ne produit d'effet qu'à l'égard des créanciers dont les droits sont nés après la déclaration d'affectation.

La déclaration d'affectation de l'EIRL et la déclaration d'insaisissabilité peuvent se cumuler. La déclaration d'affectation du patrimoine en EIRL permet, en effet, d'exclure du patrimoine professionnel tous les biens mobiliers et les droits qui ne peuvent être protégés par la déclaration d'insaisissabilité et l'insaisissabilité de droit de la résidence principale.